Revisão de Financiamento Imobiliário

Tabela Price - Defenda-se dos abusos

Existem algumas necessidades básicas inerentes a todos os seres humanos, como saúde, educação, transporte, alimentação, etc., sendo que uma delas, a moradia, é uma das que apresentam maior desequilíbrio no Brasil. Vejamos.

Segundo o IBGE, se em 2001 56% dos municípios brasileiros tinham déficit de moradias, em 2009 esse índice atingia 80%.

Mas por quê tamanho déficit de moradias? Por quê torna-se tão difícil a aquisição da casa própria?

 Juros sobre Juros – O Vilão da história

Conhecendo a Tabela Price

Também conhecida como “Sistema Francês de Amortização”, a Tabela Price, um modelo matemático de amortização de empréstimos em parcelas iguais, foi publicada em 1771 por Richard Price, em seu livro “Observations on Reversionary Payments”, ou, em português, “Observações sobre Pagamentos Remissivos”.

Originalmente esse método foi concebido para calcular pensões e aposentadorias, sendo que após a segunda metade da revolução industrial, acabou sendo usada para calcular juros sobre empréstimos. A seguir você verá porque tal método é tão apaixonadamente defendido pelos gestores do mercado financeiro...

A Tabela Price, segundo seu próprio autor cita, nas páginas 262,287, 1803 e 1812 da obra, é calculada com juros compostos.

Para se ter uma idéia de como o sistema é perverso e explica o lucro absurdo dos bancos, veja-se o texto de Price acerca dos resultados da aplicação de seu método:

“Um centavo de libra emprestado na data de nascimento de nosso Salvador a um juro composto de cinco por cento teria, no presente ano de 1781, resultado em um montante maior do que o contido em DUZENTOS MILHÕES de Terras, todas de ouro maciço. Porém, caso ele tivesse sido emprestado a juro simples ele teria, no mesmo período, totalizado não mais do que SETE XELINS E SEIS CENTAVOS.(Nogueira, 2002, Tabela Price da Prova Documental e Precisa elucidação de seu anatocismo)”

Um dos argumentos dos defensores da Table Price é de que os juros são decrescentes. De fato, ele o são, como se vê no exemplo abaixo, publicado na Wikipedia:

Todo o problema reside no fato de que os financiamentos de bens de valor proporcionalmente mais elevados do que a renda do cidadão médio precisam de prazos muito mais longos para tornarem-se acessíveis aos salário.

Veja o que diz o Ministro José Delgado, do Supremo Tribunal Federal:

A aplicação da Tabela Price aos contratos de prestações diferidas no tempo impõe excessiva onerosidade aos mutuários devedores do SFH, pois no sistema em que a mencionada Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão geométrica, sendo que, quanto maior quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos, tornando o contrato, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontologicamente com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitação.” (Min José Delgado, STJ, REsp 668795 / RS ; Recurso Especial2004/0123972-0, 2005)

Desse modo, bancos e construtoras, ao lançarem seus empreendimentos financiados no mercado, obtêm lucros imorais a cada parcela paga pelo mutuário, que, ao mesmo tempo, diante de qualquer variação do mercado que promova arroxo salarial ou demissões, por exemplo, pode ter pela  frente a condição de inadimplência, correndo o risco de perder tudo o que pagou.

Cabe salientar que se nos financiamentos de veículos, que têm normalmente prazo máximo de 72 meses, paga-se pelo bem cerca de 2,5 vezes o valor financiado, nos casos de financiamento imobiliário, que têm prazo significativamente maior (coisa de 240 meses, em média), o cidadão recebe o ônus de pagar até 6 vezes o valor financiado ou mais.

Além disso, se mesmo contratualmente já há desrespeito à Lei quando aplica-se a Tabela Price ao financiamento, devido à capitalização de juros que a mesma pressupõe (Decreto 22.626/33 e Súmula nº 121 do STF que diz “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”), os agentes financeiros e construtoras utilizam-se de expedientes adicionais, onerando ainda mais o mutuário, como amortizações intermediárias ou anuais (uma vez que pela Tabela Price, TODAS as amortizações já estão previstas, ainda que de modo ilegal), repasse de aumentos salarias das categorias que direta ou indiretamente atuam na obra, etc.

Qual a real diferença entre a pretação cobrada e a pretação “legal”?

Primeiramente iremos mostrar um cálculo normalmente usado pelos agentes financeiros, feito pelo Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price, a título de exemplo:

Memória de Cálculo Feito pelo Banco ou Construtora:

Valor do imóvel: R$ 120.000,00

Valor da entrada: R$ 20.000,00

Saldo Financiado: R$ 100.000,00

Juros ao mês: 1,84%

nº de prestações: 120 (10 anos)

   Valor da Prestação: R$ 2.072,42

Cálculos: Sistema Francês de Amortização

Observações: veja-se que os R$ 100.000,00 financiados converteram-se em R$ 248.690,21 (houve um acréscimo de 148.690,21 ao valor original), ou seja, o consumidor pagou 1,5 vezes o valor do imóvel (neste exemplo fomos modestos, porque financiamentos há muito menos “generosos” no mercado).

 Comparemos agora com um financiamento feito dentro da Lei:

 Memória de Recálculo – Sistema Linear (Gauss)

    Valor da Prestação: R$ 1.276,18

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO NÃO CAPITALIZADA - SISTEMA LINEAR (Gauss)

Observações:  Valor total R$ 153.141,60 (12 x 1.176,18) ou acréscimo em 10 anos de R$ 53.141,60

Comparativo

Sistema Francês de Amortização (Tab. Price): ...................R$ 248.690,21

Sitema Linear de Gauss: ..............................................R$ 153.141,60

Diferença de  ............................................................R$ 95.548,61

Ou seja, o consumidor do exemplo pagaria 62% a mais do que deveria pagar.

Mas se você pensa que o SFA (Tabela Price), é o método de cálculo mais perverso, enganou-se.

Há outro no mercado, ainda mais ávido por arrancar os recursos do tomador do empréstimo. Veja um comparativo abaixo, para um financiamento de R$ 162.390,00 (real), feito por um cliente nosso pelo SACRE:

Há algo que se possa fazer a respeito?

A Ação Revisional de Contrato

As empresas de crédito e construtoras sabem da ilegalidade dessas práticas mas ignoram a Lei e continuam a lesar quem se usa de seus serviços, porque sabem que um contingente muito grande de seus clientes simplesmente paga as prestações ilegais sem tentar defender-se, por pura questão de desinformação.

Mas felizmente, muitos mutuários têm conseguido safar-se dessa situação, impetrando Ações Revisionais solicitando revisão de seus contratos. E quase a totalidade deles têm a grata surpresa, em pouco tempo, de que estão totalmente amparados pela Lei e os agentes financeiros os procuram para um acordo, já na primeira audiência. Veja porque:

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 42, §º único, diz:

                “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável."

Esclarecendo o teor do artigo supra, entenda-se o que acaba acontecendo: o agente financeiro tem ciência de sua prática ilegal e sabe que ao final do processo, que tramita na justiça especializada, receberá a punição de ter que devolver o dobro do valor do indébito, ou seja, no caso do exemplo, teria que devolver, em caso do consumidor ter quitado o imóvel (e a ação ser impetrada até dois anos dessa quitação), o valor de 2 vezes  R$ 95.548,61, ou seja, R$ 191.097,22. O mutuário conseguiria comprar praticamente mais dois imóveis iguais aos que pagou.

As instituições bancárias, para safarem-se da obrigação do pagamento dobrado dos valores cobrados indevidamente, firmam acordos de quitação com os clientes em valores bem inferiores aqueles estabelecidos originariamente.